北京产品力的绞肉机模式又升级，从璞逸丰宜开始，停不下来 ｜市场

发布时间：2025-12-22 07:00:40 来源：庆阳市某某企业管理咨询销售部 作者：综合

题记：

北京产品力的北京不下血风腥雨，金茂打头阵，产品从璞从璞逸丰宜开始，绞肉机模苏州市某某软件客服中心停不下来。式又升级始停市场

新一轮绞肉机模式，逸丰宜开又开始了，北京不下很多房企和人会陆续离场……‍‍

1.

一直要写璞逸丰宜的产品从璞公示文件，因为连续出差，绞肉机模还有视频拍摄急活，式又升级始停市场一直没有座下来写，逸丰宜开但是北京不下一直记着这件事。

因为这件事太重要了。产品从璞

周五偶感风寒，绞肉机模脖子动弹不动，式又升级始停市场但是逸丰宜开能坐下来码字。这一幕像极了当下心事重重的北京楼市，欲罢不能还要赶路。

重要要脖子动弹不得，还要写稿？

嗯，没错，过去我们说，北京的产品力过去是「三个月一迭代」。这一次迭代，可能要比过去更为惨烈，更为血腥。‍‍

惨烈到什么程度？

我只能说，从今年的苏州市某某软件客服中心12月开始，会到明年底，惨烈到血腥，是房企的生死淘汰赛。

这也意味着，北京楼市，特别是豪宅产品力你追我赶背景下，一边卖房一边退房的情况可能会加剧。

2.

表哥是怎么知道的？先来看璞逸丰宜公示图。

重要是这6个字——‍‍

首层局部架空

在璞逸丰宜之前，北京只有昌平的龙湖观萃有「首层架空」，还是参加「好房子大赛」奉旨架空。

你千万不要以为昌平给首层架空开了先例。据说，龙湖观萃到了取证环节，傻眼慌了神，和昌平区相关部门反复拉磨，花了大量时间和精力，错过了很多营销节点。

所以，在璞逸丰宜出来之前，「首层架空」只有龙湖观萃，北京别无分店。

这也传递一个信号：「首层架空」这件事，在北京层面得到认可，金茂是首家，虽然是首层局部架空。

这里要补充一个知识点。

原来一直说北京产品力不如南方，「首层架空」就是一个差距。

原因是，在南方市场，「首层架空」不计入容积率。但在北京，此前「首层架空」要计入容积率，损失货值。

这一次，得到北京官方认可——「首层架空」肯定要大行其道。

3.

可能有小伙伴觉得，金茂是托底拿地，所以规划条件才会放开。

规划条件放开，也要有规矩。条件放开的依据在哪里？

就在下面这张图里，‍‍‍‍‍

文件名叫《好住房技术导则》，由中国工程建设标准化协会标准出品，是官方主导和推动。

ps，粉丝小福利，在评论区留下你的邮箱，我们会统一安排发送文件。

从出品方的身份推测，这是妥妥的顶层设计。不要问我们怎么知道的，问了也不能说。

小伙伴熟悉的北京城建、万科、绿城都是参编单位，可以问他们。估计北京城建的玺院这下可以奉旨吹牛。

所以，丰台规划放水也是有依可据，有据可查，合法合规。

4.

也许有人问，这不是强制规范，各区在审批规划时按需放水。

这也没有错。当前的楼市，各区拿到了尚方宝剑，且有金茂开了先例，各区会在卖地核心竞争力甘心落下风吗？

而且，《好住房技术导则》预留出很多狠活，比如底层庭院、屋顶花园、生活阳台、服务阳台、垂直绿化、入户花园等。

总之，南方有的肥肉，北京也可以根据需要挑选放行。‍‍‍‍

华润、中海、保利、招商们，会放弃这些肥肉，还是放手一搏，你猜！‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

而且，我们先到文件里也写了，试行日期是从今年的10月18日开始。

金茂只是赶巧开个先例，华润、中海、保利、招商在拿地时谈条件，会置若罔闻，然后在卖房时甘心束手就擒吗？

肯定不会。

特别是单价10w+的豪宅，如果达不到好房子标准，就太尴尬了。

5.

这不是虚话。

顺手举例好房子几个标准：

1.当卫生间门向内开启时，应预留向外开启或推拉开启的空间条件。

为什么要这么规定？原因很简单，

卫生间地面容易湿滑，卫生器具多容易磕碰，老年人极易摔倒，且卫生间空间小，摔倒后很容易堵住内开门，导致难以救援。

而且，好房子还说，当卫生间门向外开启，门要充分开启，满足通行净宽要求。

净宽的具体要求绝对不能低于90公分。

因为这是救援轮椅的最窄通过尺寸。

市场上在售的10w+豪宅，居然很多是向外开启。当你在吹嘘昂贵石材时，是否想到生命的最基本保障？

6.

再举一个最常见的小例子玄关。

2.玄关能够实现防偷窥效果，并应为视频监控、消毒设备、照明一键控制开关等预留电源点位。在此基础上具备换鞋存放、收纳外套背包和雨具、拆收包裹、垃圾暂存、基本消杀功能。

表哥去过很过在售的10w+豪宅，玄关处设计拆收包裹、垃圾暂存、基本消杀功能的，很少见。

还有一件事情，表哥特别想说，重点关注电梯轿厢的尺寸。

好房子要求，电梯轿厢长边不应小于1.6米，短边不应小于1.5米，电梯轿厢门净宽不应小于0.9米。

为什么规定这么细，而非荷载人数和重量要求？

因为这是病人突发急病时，紧急运送病人时的担架最小尺寸。

要知道，这不是医用担架车的尺寸，而是救护车配置的铲式担架，尺寸不能再小了。

查了《住宅设计规范》中北京的规范要求，候梯厅深度≥1.5米，表哥也是吓了一跳。

因为这意味着，电梯的尺寸配置要凭开发商良心了。有良心的开发商，才能满足紧急救援时的担架要求。

要提醒买房人，特别小心天天抠利润的开发商，这类公司能省则省，只可能做满足强制规范的配置。

其实，不用再举例子了。就凭上面三条，就会淘汰目前在售在大部分产品。

也就是说，在市场竞争极其惨烈的北京楼市，开发商肯定会手持尚方宝剑，玩命卷产品。

特别是单价10w+的豪宅开发商，更会把好房子当成基础线，再升级一步。

只是时间巧合，打头炮的是金茂。

7.

这是金茂的优势，也是金茂的劣势。

为什么这么说？

从总图报规分析，金茂太贪求速度了。

比如说下面这张图，只标注了面宽，没有标注进深。

再比如下面这张图，地下建筑面积没有标注户车配比。

有很多款解释，但这样报规也失去了报规的意义。

8.

还有一种可能，金茂太追求速度了。

对于指导单价10w+的豪宅，过于追求速度是好事吗？

下面这张图就暴露出追求速度的后遗症。

小伙伴仔细看养老配套的标黄色块，出入口紧邻道路交叉口。

这里有个强制规范，养老配套必须配有绿地。

出图快后期补，可以理解。但是后期怎么弥补呢？

将养老配套的出入口开在北侧？

肯定不成。这样的话，社区的安全就会出问题。

出入口难道开向拐角的市政口袋公园吗？

再比如人行主入口，开到距离南北两个道路交叉十字路口很近的位置，居然还不是人行车行一体化设计。

要知道，业主如果在主大门下车，只能停在马路边。如果是雨天，还要淋上一阵雨步入社区大堂。

而且，因为车辆不能驶向主大门前的广场，安全隐患概率就会增加很多。

从总图上看，入户大门和下沉庭院有种万科东庐的高配感，当然很好。

我们也只是简单地看报规总图，就发现这些问题。再比如，某间位置间距不能满足消防等等。

当然，公示要求的确不强制要求细化合规，只是征求红线外业主意见，金茂接下来也会深化总图。我们也会陆续给小伙伴们汇报最新的产品信息。

这些表象背后传递一个信号，璞逸丰宜如果不沉下心来，花时间琢磨细节，伴随竞品带着更大优势扑面而来，又怎么会扛得住产品力持续迭代带来的毒打呢？

一款指导单价10w+的产品，难道要跑在下一个竞品面市前卖完？买房群体会不会再现「等等党」？销冠100

PS:产品力内卷，开发商肉搏战也是买房人的幸福时光，关注项目的亲们，了解楼盘一手信息，联系助理：XGDBJ2022进群。

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